El mantenimiento de la arquitectura y sus materiales es parte ineludible de cualquier tipo de propiedad, desde edificios públicos y oficinas hasta viviendas y apartamentos. Es probable que los daños se produzcan al entrar en contacto con el clima, pero también por el desgaste producido por el uso cotidiano, la antigüedad, la mala instalación u otras circunstancias imprevistas, y las reparaciones pueden ser costosas y desagradables.
Sin embargo, para mantener una buena apariencia, evitar posibles riesgos para la salud y mitigar los costos adicionales, es recomendable que los propietarios reparen los daños a medida que se hagan visibles, o incluso intentar prevenirlos antes de que aparezcan. A continuación, compilamos una lista de problemas y daños comunes, incluidas sus causas, medidas preventivas y métodos sugeridos de reparación.
Tejas dañadas y goteras en techos
Las goteras en techos se encuentran entre los daños más comunes y más temidos. Pueden arruinar el aislamiento, engendrar moho negro, mojar pisos, generar charcos, dañar techos y paredes interiores, y pudrir las estructuras de madera. Estos efectos pueden afectar negativamente la salud de sus habitantes y poner en graves problemas a las empresas u organizaciones que ponen en peligro a sus trabajadores, alumnos o visitantes. Además, muchas de sus causas son inevitables y simplemente aparecen con el paso del tiempo. Por ejemplo, las tejas se expanden y se contraen naturalmente con los cambios de temperatura, generando la aparición de grietas, mientras que la exposición por años a la luz solar intensa puede derretir el alquitrán de los techos. Otras causas, que también se aplican a los edificios comerciales, incluyen el deterioro de las tapajuntas, membranas dañadas o estrés excesivo por la nieve acumulada, especialmente en zonas frías.
Existen innumerables medidas para prevenir y reparar goteras. Al diseñar una vivienda, los arquitectos y propietarios pueden sugerir la incorporación de bordes de goteo o aleros, los cuales permiten alejar el agua del techo y las paredes, respectivamente. Durante la instalación del techo, los constructores deben garantizar la instalación adecuada de las tejas y tapajuntas, para evitar mantenimientos innecesarios. Y después de completarse, es recomendable inspeccionar anualmente los techos, revisando tapajuntas, reemplazando las tejas desgastadas y volviendo a sellar las juntas desgastadas. Con respecto a la acumulación de nieve, los propietarios pueden usar rastrillos de techo para eliminar manualmente la nieve y el hielo, comprar productos para derretir el hielo o incluso usar cables calefactores en sus bordes para evitar automáticamente la acumulación.
Canaletas atascadas
Las canaletas atascadas, estrechamente relacionadas con las goteras, también pueden ser causadas por la acumulación de fenómenos naturales externos como la nieve o la caída de hojas secas. El último caso se ve exacerbado por la proximidad a los árboles y puede crear un entorno favorable para la aparición de moho, plagas y aves, mientras que el primero puede forzar el desbordamiento de nieve adicional y causar daños a los aleros, paredes y cimientos. De hecho, la acumulación de nieve puede hacer que las canaletas se deformen, filtrando agua en cornisas, paredes interiores y techos.
Las soluciones para las canaletas atascadas son simples. De manera preventiva, los propietarios pueden instalar protectores de canaletas y podar árboles regularmente para evitar la acumulación de hojas. Responsivamente, simplemente se recomienda limpiar las canaletas manualmente, idealmente antes de que comience el daño por acción del agua.
Pisos resquebrajados y aparición de grietas
Al igual que los techos, los pisos de concreto pueden ser susceptibles al clima y las fluctuaciones de temperatura. Especialmente en climas fríos, el agua depositada en el piso se va filtrando por sus poros antes de congelarse y expandirse, causando un daño gradual al concreto circundante. Con el tiempo, este daño aparentemente microscópico comienza a afectar la superficie, haciendo que se separe en láminas y luego se desmorone, es decir, se va descascarando y fracturando lentamente.
La mejor medida preventiva para este problema es simplemente asegurarse de que el piso de concreto se vierta correctamente, utilizando usando juntas de control para evitar acumulaciones de agua, y por consiguiente, grietas. Este "descascarado" o "desprendimiento" de material es relativamente fácil de reparar luego, ya sea mediante el uso de resinas epoxi o cemento modificado con polímeros (con el objetivo de mejorar sus características mecánicas). En el caso de los elementos estructurales, la aparición de grietas puede ser síntoma de un problema mayor. Estas deben ser revisadas y reparadas por un técnico capacitado y evitar taladrar o romper superficies para inspeccionar sin conocimientos o experiencia previa. Por su parte, la mantención y reparación de los muros de ladrillo a la vista pueden ser realizadas por los mismos propietarios, tomando las precauciones correspondientes.
Baldosas sueltas
Las baldosas cerámicas, que también se expanden y se contraen frente a los cambios de temperatura, se ven afectadas además por la cantidad de peso que soportan. Cuando el peso soportado excede el peso que la baldosa está diseñada para soportar, las piezas individuales pueden liberarse de su lechada y pegamento, y soltarse.
Al instalar las losetas, para evitar daños innecesarios, la superficie y la loseta deben prepararse adecuadamente, empleando el adhesivo adecuado y utilizando las juntas correctas, ayudándose con espaciadores. Si los propietarios notan que las baldosas comienzan a soltarse, pueden reemplazarlas manualmente con pegamento o mortero.
Pintura descascarada
La pintura descascarada no sólo es desagradable estéticamente: el polvo de pintura también puede irritar los pulmones, mientras que las partículas de pintura que caen pueden dañar los ojos. En un caso extremo, esto puede afectar considerablemente la salud de los ocupantes del espacio. Este fenómeno puede ser causado por una variedad de factores, incluyendo daños por agua, humedad o sequedad excesiva, o por altas temperaturas y luz solar intensa.
Para evitar este problema, los instaladores simplemente tienen que asegurarse de que la superficie esté preparada adecuadamente y que la pintura y la superficie sean compatibles. Si se observa pintura descascarada, los propietarios deben revisar y reparar las fugas, ventilar su casa correctamente y quitar y reemplazar la pintura vieja con una capa nueva lo antes posible.
En el caso de los edificios públicos, comerciales o de gran tamaño, una de las mejores maneras de mitigar o prevenir estos problemas es la contratación de una empresa de mantenimiento de edificios. El mantenimiento constante evita posibles desastres, y elimina el tiempo perdido, los altos costos y el estrés que conllevan las reparaciones de emergencia. Algunas compañías de mantenimiento incluyen dispositivos que permiten identificar los puntos débiles o afectados de un edificio, y maquinarias inteligentes que pueden llegar a los rincones más ocultos y a las fachadas más complejas.
Todas estas indicaciones parecen básicas, pero es importante considerarlas desde las etapas iniciales de diseño. Como arquitectos, no sólo debemos asegurarnos de elegir materiales y productos resistentes y adecuados al contexto de la obra, si no que el diseño –en si mismo– debería poder prevenir todos estos problemas, o al menos facilitar a sus habitantes los procesos de limpieza, mantención, reparación y reemplazo de los elementos que así lo requieran.
